暴雷房企区域性研究系列之闽系篇.docx

继承“冒险拼搏”的闽商基因，高杠杆强扩张从深耕福建到走向全国 以民营为主，创始人大多完成原始积累后抓住房改机遇，经历“萌芽-深耕-开拓-扩张-失速”五个阶段 闽系房企一般指早期成立于福建，业务范围拓展至全国的房地产开发商。我们统计了 2021 全口径销售金额 Top100 房企榜单，其中共有 13 家闽系房企（世茂集团、旭辉控股、阳光城、建发国际、融信中国、正荣地产、禹洲集团、中骏集团、宝龙地产、金辉控股、联发集团、厦门国贸、三盛控股）。除联发集团和厦门国贸尚未单独上市外，其他 11 家房企均为上市公司。本文共分析 14 家闽 系房企，包括 13 家销售榜排名前 100 的房企，以及作为暴雷典型的闽系房企泰禾集团。 图表 1. 闽系房企一般指早期成立于福建，业务范围拓展至全国的房地产开发商 资料来源：百度百科， 从股东背景来看，闽系房企多以民营为主。除建发国际、联发集团、国贸地产为地方国有企业，其他 11 家均为从福建起家的民营企业。建发国际、联发集团同隶属于厦门政府国有投资企业建发集团，国贸地产隶属于厦门政府国有投资企业厦门国贸集团。 图表 2. 闽系房企以民营为主，除建发国际、联发集团、国 贸地产为地方国企，其他 11 家均为从福建起家的民企 图表 3. 少数闽系房企创始人白手起家从事房地产开发或者房地产相关工作，大部分在其他行业赚得第一桶金 资料来源：公司官网，百度百科， 从民营房企创始人的起家背景来看，少数创始人白手起家进入房地产开发行业或者从事房地产相关工作，大部分创始人在其他行业赚得第一桶金。阳光城、泰禾、禹洲的创始人林腾蛟、黄其森、林龙安都为白手起家进入房地产行业。旭辉、金辉的创始人为少数从房地产相关行业起家，林中（旭辉）大学毕业后在房地产公司从事销售工作，1992 年成立的“永升物业服务公司”为开发商做销售代理，往后才从房地产中介进入房地产开发行业。林定强在创立金辉前在中国物业开发公司工作，熟悉中国物业开发行业并积累了丰富的行业经验，为 1996 年成立金辉奠定基础。其余闽系房企创始人都从其他行业赚得第一桶金。融信、正荣的创始人欧宗洪和欧宗荣为兄弟，与大哥欧宗金兄弟三人在江西打工，以路桥类建筑工程起家。1996 年欧宗荣因获南昌政府抵工程款划拨的土地，进入房地产开发行业，打造第一个项目“正荣街”成为江西省最大的房地产项目。而欧宗洪 2001 年进入房地产行业，在老家莆田开发项目。中骏的创始人黄朝阳起家于制造、销售建筑机械，1996 年正式进入房地产行业。世茂、宝龙、三盛的创始人许荣茂、许建康、林荣滨林荣东兄弟都在与房地产无关的行业，比如金融、纺织、贸易、化工等，赚得启动资金。 图表 4. 少数闽系房企创始人白手起家进入房地产行业或者从事房地产相关工作，大部分创始人在其他行业赚得第一桶金 公司名称 创始人 创立时间 起家行业 世茂集团 许荣茂 1989 金融、纺织等 旭辉集团 林中、林伟、林峰三兄弟 1992 房地产销售 阳光城 林腾蛟 1995 留学归国 融信中国 欧宗洪 2003 建筑工程 正荣地产 欧宗荣 1998 建筑工程 禹洲集团 林龙安 1994 政府财税系统 中骏集团 黄朝阳 1987 建筑机械 宝龙地产 许建康 1990 贸易、服装 金辉控股 林定强 1996 物业开发 三盛控股 林荣滨、林荣东兄弟 2001 塑料化工 泰禾集团 黄其森 1996 国有银行 资料来源：百度百科， 发展历程来看，闽系房企发展史可分为萌芽期（1980-1990）、深耕期（1991-1997）、开拓期（1998-2008）、扩张期（2009-2018）、失速期（2020 至今）五个阶段。伴随着住房制度改革和房地产发展，闽系房企逐渐成长为我国房地产业的重要派系之一。 图表 5 闽系房企发展史可分为萌芽期（1980-1990）、深耕期（1991-1997）、开拓期（1998-2008）、扩张期（2009-2018）、失速期（2020 至今）五个阶段 资料来源：百度百科，万得， 一、萌芽期（1980-1990）：住房改革春风初起，催生第一批闽系房企，该阶段房企数量有限，甚至不从事房地产业务。闽系房企发展历程可追溯到改革开放初期，当时我国实行实物福利分配的城镇住房制度，1980 年国务院发布的《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式提出实施住房商品化政策，厦门受益于特区的政策红利，催生了建发、联发、中骏、世茂、融侨、宝龙等第一批房企。但部分房企尚不从事房地产相关业务，如联发以厂房开发为主，中骏主营建筑机械，宝龙主营贸易。 二、深耕期（1991-1997）：90 年代住房商品化改革深化，闽系房企迎来两轮成立热潮。1991 国务院确立了将公房实物福利分配逐步转变为货币工资分配，同时允许通过买房或租房取得房屋所有权和使