戴德梁行：一季度北京写字楼空置率下行 租金继续下探

　　3月26日，戴德梁行以“破土・聚势”为主题举办2025年一季度发布会，论坛邀请到投资人、运营商、基金等多方重磅嘉宾，共同探讨2025年写字楼、零售市场、消费市场、租赁住房等热议话题。

　　戴德梁行北区董事总经理胡峰在开场致辞中说道，过去一年，中国房地产市场在政策与市场的双重驱动下，展现出强大的韧性与活力。随着国家“稳增长、促转型”政策的深化落实，房地产长效机制持续完善，市场供需结构进一步优化。中央经济工作会议明确提出“支持刚性和改善性住房需求”，为行业注入了新的信心。放眼全球，经济复苏进程加速，外资对中国核心资产的配置意愿显著提升，为大宗交易市场带来多元化投资机遇。希望今日我们的探讨能为我国房地产市场的健康发展贡献绵薄之力。

　　戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东在主旨演讲中说道，2025年将是政策对房地产市场产生深远影响的一年。旨在刺激消费、稳定房地产市场和促进经济增长的政策将对市场需求和投资活动产生显著推动作用。目前市场虽面临经济不确定性和新供应竞争加剧等挑战，但房地产市场的长期前景依然向好。优质资产需求的持续增长，加之政府对房地产行业的坚定扶持，未来几年市场将继续吸引投资并创造新的商业机会。今年的北京政府工作报告将“着力发展壮大高精尖产业，努力打造新质生产力的重要发动机” 列为重点任务之一，指出将重点培育人形机器人、商业航天、生物制造、新材料、未来能源等20个未来产业，未来相关企业将成为北京写字楼租赁市场的主要租户来源。

　　市场租赁成交相对积极，空置率下行的同时市场租金继续下探

　　一季度，北京写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1,368万平方米。在整体市场需求放缓、租金普降和竞争激烈的共识下，大多业主为了降低空置率和减少经营压力，通过采取更大的租金下调力度、给予更长免租期以及提供定制装修和更多优质商业配套等租赁条款和增值服务来加快交易的进程速度。受此影响，本季度，北京写字楼市场租金进一步下探。全市租金环比下降7.2%至每月每平方米人民币227.2元，五大核心商圈环比下降8.7%至每月每平方米人民币264.4元。租金的下调不仅满足了非甲级写字楼租户对于办公环境的升级需求，同时也吸引了有大面积办公需求的租户借此机会进行办公室的搬迁和扩租，这在一定程度上推升了甲级写字楼市场的去化能力。本季度，北京全市和五大核心商圈季度市场净吸纳量分别为15.4万和11.5万平方米，全市空置率同比下降1.1个百分点至17.2%，五大核心商圈空置率同比下降2.3个百分点为10.8%。

全市甲级写字楼租金&空置率 数据来源：戴德梁行研究部

　　续租主导市场，三大传统行业成交占比超90%

　　从成交类型上看，续租仍然为企业租户租赁到期后的主要选择。一季度，续租面积占季度租赁总成交面积的45.9%。而在新租和搬迁类型中，TMT、金融业和专业服务业三大传统行业分别占所有行业总新签约面积的38.7%、41.2%和10.1%。其中，专精特新中小企业在TMT行业中表现最为亮眼；金融业中投行、证券类企业表现积极；专业服务业中律所板块则持续活跃。

　　2025年市场新增供应有限，租金水平将继续处于下行区间

　　截至2028年，北京写字楼市场新增供应将达198.3万平方米，但2025年入市项目或将不足5万平方米。未来一年，有限的新增供应叠加市场的逐步去化或将推动空置率进一步下调。戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗表示，短期内降本增效和以价换量仍将继续成为租户和业主在企业运营上的主旋律，预计租金水平将继续处于下行区间，企业租户可继续抓住议价优势完成其升级搬迁的需求。

　　城市更新项目已成优质购物中心供应的主要来源

　　一季度，北京零售市场迎来三个新项目的开业，为市场带来35.6万平方米的优质零售空间，全市购物中心总存量升至1,666万平方米。目前，城市更新项目已成为优质购物中心供应的主要来源，本季度入市的大兴新辰天地和昌平超级合生汇西区均为城市更新项目，无论是空间结构还是招商品牌都做了极大的提升。

　　本季度，望京华彩商业中心已由华彩集团联合华润升级改造为“望京万象汇”正式运营；已闭店改造的望京方恒购物中心也由新辰商业接手更名为“方恒・新辰汇”。此外，北京世纪金源购物中心也启动了大规模改造，原王府井集团下的几个主力店从中撤出，未来将以“万种生活博物馆”为定位进行改造；以蓝岛大厦为代表的朝外大街城市更新二期工程也将启动。戴德梁行北区商业部主管孟